租赁合同纠纷的常见情形以及法律风险防范
租赁合同纠纷的常见情形以及法律风险防范
在活跃的房屋、商铺租赁市场历来不缺少纷争，诸如类似：擅自转租纠纷、拖欠租金纠纷、租赁房的装饰装修纠纷、房屋买卖影响到承租人的承租纠纷、侵犯承租人的优先购买权纠纷、以租代售等等纠纷情形，在实践中还是比较常见的，这里面有缺乏租赁的法律知识，租赁合同签订不规范存在种种缺陷以及恶意规避国家法律等等种种缘由，无论是作为出租人，还是承租人对这其中的法律风险都应当引起足够的重视，以避免遭受经济损失，有效维护自身合法权益。
本文是本人通过对多年来代理的租赁合同纠纷案例的深刻体会，结合我国最高人民法院关于审理租赁合同纠纷的司法解释规定，对其中较常见的租赁纠纷情形做一定的总结、归纳，进行分析并提出风险防范提醒。
一、 租金纠纷。
拖欠租金的纠纷在租赁合同纠纷中是最常见的，几乎所有的租赁合同纠纷
都或多或少的涉及租金的问题，或由租金问题延伸出其他问题。这类纠纷常表现出来的问题有：比如租金的费用计算标准不明确，支付的时间不明确；承租人拒付租金的情况下出租人是否可以要求解除合同并收回出租的房屋；在出租人拒绝维修出租房的情况下，承租人是否可以拒付租金，违约金的计算标准不明确等等情形。
法律提醒：1、签订完整、规范、权利义务内容约定明确的租赁合同，对租金的计算、起止时间以及违约金的情形等等内容做出清楚明确的约定，以避免在发生争议能有清楚明确的合同条款依据。2、重视租金交付或收取的风险防范，确保能履约完成实际交付或收取租金。
二、出租房及设施的维修纠纷。
对租赁房及设施的维修责任承担问题，在实践中，很大一部分的出租人和承租人都没有一个清楚、明确的认识，由此经常会引发有关维修问题的矛盾和纠纷。对于承租房屋或其附属设施发生损坏或无法正常使用的情况下，应当由谁来承担维修义务。我国合同法规定，除合同双方当事人另有约定外，出租人应当负有履行租赁物的维修义务。同时我国合同法又规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。也就说出租人的维修义务不是绝对的，不是无任何条件的。那么如何划分在租赁关系中出租人与承租人各自应承担的维修义务呢？通常情况下，在承租人按照约定正常使用房屋及其附属设施时，房屋及其附属设施因自然损耗或损坏的，则由出租人承担维修义务；反之，因为承租人的保管使用不善导致损坏的，出租人不负维修义务，承租人还有可能要应承担损害赔偿责任。
法律提醒：
1、承租人作为实际使用人应尽到善意管理、使用的义务，在损坏事件发生后，应采取合理措施控制损害的扩大，否则应对扩大的损害造成的损失承担维修或赔偿的责任。
2、应尽快、及时的通知出租人在合理期间内进行维修。注意保留好通知的相关事实证据。
3、在情况紧急或出租人拒绝或未在合理期限内承担履行维修义务的，可自行维修，维修费用应由出租人承担。但要注意对情况紧急、事实维修等事实证据的收集和保留。
4、因为维修影响到对出租房屋的正常使用，可以要求减少相应租金或其他形式的补偿。
三、转租房屋的纠纷
实践中，因为转租引起的纠纷并不少见，通常主要是租赁合同作约定不得转租但实际发生转租以及超期转租等其他情形引起的转租纠纷。对此最高院关于审理租赁合同纠纷的司法解释则做出新的规定。
法律提醒：
1、应在合同中对是否可以转租以及对承租人擅自转租行为应承担的责任，出租人对此享受解除合同的权限，做出明确的约定。
2、有必要注意的是根据最高院关于租赁合同的司法解释规定，出租人知道或者应当知道出租人转租，但在六个月内未提出异议，出租人要求解除合同或认定转租无效的，人民法院不予以支持。
四、因房屋买卖引起的租赁纠纷
在房屋租赁期间出租人将房屋产权转让他人，影响承租人的继续承租所引发的纷争。本人经常碰到这类问题的咨询。对这类纠纷的处理，依照我国合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，是不影响租赁合同的效力。即买卖不破租赁。承租人可以按照与原产权人签订的租赁合同约定有权继续使用房屋。除合同另有约定外，出租人或新房主都不得单方要求终止租赁合同。但是需要注意的是，特别是对商业性租赁来讲，根据最高院的司法解释规定：存在以下两种情形的，租赁合同应终止。1、在房屋出租前就已设定抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
法律提醒：
1、应在合同中对出租的房屋不存在设定抵押或遭受查封等影响承租权的行使障碍做出保证或承诺。
2、合同双方可就租赁期间可能涉及的房屋买卖而影响到承租人的情形及损失赔偿标准作出详细明确的约定。
五、承租人的优先购买权纠纷
实践中关于出租人在未通知承租人的情况下将出租的房屋出售，承租人认为出租人侵犯其优先购买权主张出租人与买受人签订的房屋买卖合同无效的纠纷情形，在现下越来越活跃的商铺租赁市场曾多发的趋势。对此类纠纷，依照民法通则的意见规定，出租人应提前三个月通知承租人，同等条件下出租人享有优先购买权；出租人未按照此规定出卖房屋的，出租人可请求宣告该房屋买卖无效。但是新出台的最高院关于租赁合同的司法解释则对此作出了不同的规定，对于出租人未在合理期限内通知承租人行使优先购买权的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但请求确认出租人与房屋买受人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。同时对承租人主张优先购买权，人民法院不予以支持的具体情形做出了列举行的规定。
法律提醒：为公平的确定各方的权利和义务，应对行使优先购买权的合理通知期限、程序性要求以及未加通知应承担的赔偿金额责任作出清楚明确的约定。
六、租赁房的装饰装修纠纷
特别是对商业性的大型租赁，对承租的营业房屋进行装修往往是必不可少的，在最高院关于租赁合同的司法解释出台之前，法律对处理有关房屋租赁装修纠纷的规定比较简单，无法很好的解决实践中碰到的具体复杂的问题，以致解决此类纠纷时争议比较大，审判结果也是不尽相同。最高院关于审理租赁合同纠纷的司法解释意见的出台，则是确立了较为详细、具体的新的规定。
法律提醒：
1、未经出租人同意擅自装饰装修的，由承租人自行承担费用，出租人可要求恢复原状或损失赔偿；
2、经出租人同意的装饰装修，在租赁期限届满时，对房屋内形成的附合装饰装修物，承租人要求费用补偿，不予支持；对房屋内未形成附合的装饰装修物，承租人可作拆除，但不得对房屋造成毁损，否则应承担恢复原状。当然当事人双方对此另有约定的除外。
3、经出租人同意的装饰装修，遇到租赁合同无效或合同解除时装饰装修物的处理，视具体情形分别做出了规定。
实践中有关房屋租赁纠纷中常见的争议还有诸如：有关押金或保证金退还
争议；与租赁相关的租赁税、水电费、物管费等其他费用承担的争议；一房二租情形；不能实现租赁目的（比如无法实现租赁房屋用于公司注册）等等纠纷争议的情形。作为承租双方都应当要重视租赁的法律风险，加强法律风险意识，避免遭受损失，维护自身合法权益。
2014-08-05 22:05:05 浏览：
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