违反规定擅自变更公房承租人的行为无效
高院房地产领域十大经典案例解析（十）
韩甲与韩乙房屋承租权纠纷案
【基本案情】韩甲与韩乙房屋系同胞兄弟，其生母张氏。20XX年，城市房屋拆迁过程中，张氏拥有的产权房一套被拆迁，拆迁单位按照双方约定安置张氏两套公房供其承租使用，并登记在张氏名下。该两套公房分别位于宝山巷8号、宝山巷5号。其中，宝山巷8号房屋由张氏和韩甲居住使用，韩甲的户口也落在此处，韩乙从未在该房屋生活；宝山巷5号房屋由韩乙及其妻何赛赛居住使用。20ＸＸ年Ｘ月，张氏死亡。经韩乙申请，拆迁单位将前述两套房屋的《公有房屋住宅租约》中的承租人更改为韩乙。后韩甲与韩乙因房屋承租使用问题发生纠纷，韩甲向法院起诉，要求确认其系宝山巷8号房屋的合法承租人。
【裁判情况】
法院终审认为，建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条三款规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住2年以上的家庭成员可以继续承租”；《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定：“承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续”。韩甲作为张氏的子女，并随张氏居住在宝山巷8号，至今仍持有该户籍的户主身份,其有权在原承租人张氏死亡后继续承租该房屋。《重庆市公有房屋租赁管理暂行办法》第六条三款规定：“承租人必须是实际住房人。承租人死亡或迁离本区(县)的，除另有规定外，其同住的家庭成员可优先承租房屋的一部或全部”。所以，韩甲享有对该房的优先承租权。韩乙既未在宝山巷8号实际居住，又未与实际居住且享有优先承租权的韩甲协商，私自将该房承租人进行变更的行为无效，遂判决支持了韩甲的诉讼请求。
【律师观点】
违反规定擅自变更公房承租人的行为无效。公房承租是特定历史条件下的特定产物，延续至今仍大量存在。一般情况下，以一人名义承租公房，然后亲属多人居住使用所承租的公房。在共同生活过程中，常发生变更承租人的情形，结果导致亲属之间产生诸多纠纷。此类问题应以法律法规和政策的规定来处理，主要参考房屋出租人的意愿，不能仅凭《公房租约》来简单认定合法承租人。
2015-12-22 10:20:33 浏览：
本栏目：深圳福永律师
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